Tanulmány a rövid távú szállásbérlésről (STAR) az EU-ban

S&D tanulmány a rövid távú szállásbérlésről az EU-ban - Összefoglaló

Háttér és kihívások

A rövid távú szálláskiadás (STAR) gyors növekedése az olyan platformokon keresztül, mint az Airbnb, a Booking.com és mások, átformálja a lakáspiacokat és a turizmust az egész EU-ban.

2023-ban 719 millió vendégéjszakát foglaltak le STAR-okon keresztül - 2022-hez képest 20,5%-kal többet -, és a növekedés 2024 harmadik negyedévében is folytatódik. Miközben a STAR-ok támogatják a turizmust és a helyi vállalkozásokat, felhajtják a bérleti díjakat, csökkentik a hosszú távú lakhatást és felbomlasztják a közösségeket. Firenzében a központi lakások 20%-a az Airbnb-n található, Madrid belvárosa pedig 2005 óta 15 000 lakót veszített el. Európa-, észak-amerikai és ausztráliai tanulmányok az Airbnb-sűrűséget a bérleti díjak emelkedésével hozzák összefüggésbe. Az olyan városokban, mint Lisszabon, Porto és Barcelona, ahol a hirdetések több mint 70%-át több ingatlanos házigazdák kezelik, ma már a kereskedelmi szolgáltatók dominálnak. Athénban (92,2%) és Portóban (80,5%) a legtöbb hirdetés egész lakásokból áll - ezzel kivonva őket a hosszú távú piacról. Ezzel szemben Barcelonában és Londonban több privát szobát kínálnak (35%+), ami kevésbé kereskedelmi telítettségre utal.

A társadalmi hatás is jelentős. A STAR-ok gyakran lakóövezeteket alakítanak át turisztikai övezetekké, ami aláássa a társadalmi kohéziót és felgyorsítja a dzsentrifikációt. Az olyan városok, mint Velence, Barcelona, Athén és Porto, ahol az egész házakra vonatkozó hirdetések dominálnak, és a lakosok kiszorulása egyre nő, különösen érintettek.

A bérleti platformokon továbbra is probléma a diszkrimináció, mivel a házigazdák a jelentések szerint bizonyos demográfiai csoportokat részesítenek előnyben. A STAR-ok nagyságrendje is nagyon eltérő - Párizsban több mint 90 000 aktív hirdetést tartanak nyilván, míg Amszterdamban 10 000-et -, ami rávilágít az uniós városok közötti egyenlőtlen hatásokra és az összehangolt, de a helyi igényekhez igazodó szabályozás szükségességére.

A rövid távú szálláskiadás (STAR) egyik fő kihívása az EU-ban a töredezett és következetlen jogi keret, amelyet különböző irányelvek, például az elektronikus kereskedelemről szóló irányelv, a szolgáltatási irányelv és a digitális szolgáltatásokról szóló törvény határoz meg. Ez bizonytalanságot okoz a helyi hatóságok számára, akik nem tudják, milyen szabályokat alkalmazhatnak, illetve meddig terjednek a hatáskörük. Emellett akadályozza őket a szabályozás érvényesítésében és a megfizethető lakhatás védelmében, miközben torzítja a versenyt a vendéglátóiparban. A STAR-ok térnyerése és a hatásukkal kapcsolatos aggodalmak ellenére az Európai Bizottság elkerülte az összehangolt uniós szintű fellépést, ehelyett a szabályozást az egyes tagállamokra bízta.

Jogalkotási javaslat: legfontosabb megállapítások és újítások

Az EU Bizottság "Az együttműködő gazdaság európai menetrendje" című 2016-os közleményében[1]megállapította, hogy "az együttműködő gazdaság gyakran vet fel kérdéseket a meglévő jogi keretek alkalmazása tekintetében, elmosva a fogyasztó és a szolgáltató, a munkavállaló és az önálló vállalkozó, illetve a szakmai és nem szakmai jellegű szolgáltatásnyújtás között meghúzódó, bevett határokat. Ez bizonytalanságot eredményezhet az alkalmazandó szabályok tekintetében, különösen, ha a nemzeti vagy helyi szinten eltérő szabályozási megközelítésekből eredő szabályozási széttagoltsággal párosul".

E jogi gyakorlat célja, hogy kiegyensúlyozott és pragmatikus választ adjon a STAR-tevékenység által támasztott növekvő kihívásokra. A javaslat előmozdítja a szabályozási koherenciát, a fogyasztóvédelmet és a társadalmi méltányosságot, miközben teret enged az innovációnak és a helyi alkalmazkodásnak. Arra törekszik, hogy a piaci szabadságjogokat összehangolja az alapvető közérdekű célkitűzésekkel, biztosítva a rövid távú bérbeadás ágazatának fenntartható fejlődését az egész EU-ban.

Ez a tanulmány a rövid távú bérbeadás uniós szintű szabályozásának jogi alapjait vizsgálta, átfogó elemzést nyújtva az ágazatnak a lakhatásra, a turizmusra és a helyi gazdaságokra gyakorolt hatásáról. A tanulmány a STAR-térség legkritikusabb elemeinek feltérképezésével azonosítja a legfontosabb kihívásokat és cselekvési lehetőségeket. A tanulmányban szereplő jogalkotási javaslat célja annak bemutatása, hogy az uniós beavatkozásnak egyértelmű jogalapja van, amely a tagállamok számára összehangolt keretet kínál, ugyanakkor tiszteletben tartja a különböző nemzeti összefüggéseiket.

A jogalkotási tanulmány az EUMSZ 114. cikkére támaszkodva uniós szintű jogalapot javasol a STAR-ok szabályozására. A tanulmány minimumszabályokat vezet be, amelyek a vendéglátókra összpontosítanak, és amelyek célja, hogy arányos és következetes keretet biztosítsanak a STAR-ok számára az egységes piacon, miközben a helyi hatóságok számára jogi egyértelműséget és jogbiztonságot nyújtanak. A javaslat néhány helyen különböző változatokat tartalmaz annak illusztrálására, hogy az egységes jogi keret az életképes végrehajtási lehetőségek széles skáláját képes befogadni.

A javasolt irányelv teljes mértékben elismeri a rövid távú bérbeadás értékét az európai turisztikai ökoszisztéma és az együttműködő gazdaság részeként. Ezzel a javaslattal az S&D nem az olyan platformokat támadja, mint az Airbnb vagy a Booking.com, hanem inkább a házigazdák szabályozására összpontosít. Célja, hogy rendet teremtsen a szabályozási vadnyugaton, amely a továbbbérlés piacává vált, és amelynek valós hatásai a szomszédságokban, a lakásokban és a városokban érezhetőek.

Főbb elemek

A. A nem hivatásos és a hivatásos vendéglátók egyértelmű meghatározása.

A javasolt irányelv különbséget tesz a nem hivatásos és a hivatásos szállásadók között. A megkülönböztetés alapja a naptári évenkénti bérleti napok száma, valamint az, hogy hány egységet biztosít egy adott szállásadó. A javaslat ugyanannak az elképzelésnek a különböző változatait vizsgálja, azaz a naptári évenkénti maximális napszámosnap-korlátozást, valamint a bérleti napok minimális számának meghatározására vonatkozó lehetőséget, akár irányelvben, akár a tagállamok számára.

A nem hivatásos és a hivatásos szállásadók meghatározása alapvető fontosságú a rövid távú bérbeadás ágazatában a jogi kétértelműség csökkentése érdekében. Ilyen meghatározások nélkül az alkalmazandó szabályokkal kapcsolatos bizonytalanság, amelyet a széttagolt nemzeti szabályozások még tovább súlyosbítanak, aláássa mind a végrehajtást, mind a tisztességes versenyt.

B. Arányos városi intézkedések

Míg a nem hivatásos vendéglátóknak korlátozott szabályozási korlátozások mellett kell tudni kiadni ingatlanjaikat, a tagállamok a jelentős lakáspiaci nyomással érintett területeken az általuk legmegfelelőbbnek ítélt intézkedéseket, például éjszakai korlátozást, engedélyezési rendszereket, beszámítást és területrendezési korlátozásokat vezethetnek be. A javaslat az ilyen intézkedések több változatát határozza meg, amelyek kizárólag a hivatásos szállásadókra vonatkozhatnak, vagy - a tagállamok belátása szerint - a másodlagos egységeket kínáló nem hivatásos szállásadókra is kiterjeszthetők. Teljes tilalom csak kivételes és jól dokumentált körülmények között megengedett. Minden intézkedésnek meg kell felelnie az arányosság, a szubszidiaritás és a megkülönböztetésmentesség elvének.

Ezen intézkedéseknek a javaslatba történő közvetlen belefoglalása elengedhetetlen a jogbiztonság megteremtéséhez és a helyi hatóságok közérdekű fellépéshez való jogának megerősítéséhez. A Bíróság ítélkezési gyakorlata, nevezetesen a Cali Apartments ügyben hozott ítélet már megerősítette, hogy az engedélyezési rendszerek és hasonló eszközök indokoltak lehetnek az olyan sürgető kihívások, mint a lakáshiány kezelése érdekében. Azáltal, hogy a javaslat elismeri az ilyen eszközöket az irányelvben, fenntartja a szubszidiaritás elvét, és biztosítja, hogy a helyi hatóságok továbbra is felhatalmazást kapjanak, és ne korlátozzák őket a rövid távú bérbeadás hatásainak kezelésében.

C. Minimális biztonsági, védelmi és minőségi előírások és megkülönböztetésellenes intézkedések

A javaslat kötelező biztonsági és higiéniai követelményeket vezet be, amelyek összhangban vannak a meglévő uniós iránymutatásokkal és bevált gyakorlatokkal, például tűzvédelmi intézkedésekkel, szerkezeti előírásokkal, higiéniai jegyzőkönyvekkel és biztosítási fedezettel, biztosítva a fogyasztóvédelem alapvető szintjét minden STAR-listán. A digitális platformokon történő megkülönböztetés elleni küzdelem érdekében az irányelv lehetővé teszi a hivatásos szállásadók számára a kötelező azonnali foglalást, és ösztönzi a vendégek anonimizálását, biztosítva a szálláshelyekhez való tisztességes és egyenlő hozzáférést.

D. Végrehajtás és helyi autonómia

A javaslat rugalmas végrehajtási eszközökkel ruházza fel a tagállamokat, például ellenőrzésekkel, szankciókkal és adatvezérelt felügyeleti mechanizmusokkal. Támogatja a helyi hatóságokat abban, hogy a szabályokat saját lakáspiacukra szabják, miközben elősegíti az uniós szintű következetességet és jogbiztonságot.